Ben je als verkoper van alle problemen verlost met een 'as is, where is'-clausule in de koopovereenkomst?

Bij de verkoop van vastgoed is het begrijpelijk dat verkopers hun aansprakelijkheid willen beperken. Een veelgebruikte manier om dit te doen is door een 'as is, where is'-clausule in de koopovereenkomst op te nemen. Hiermee probeert de verkoper zich te beschermen tegen aansprakelijkheid voor gebreken die na de verkoop aan het licht komen.

Dit klinkt als een eenvoudige manier om alle risico’s op de koper af te schuiven, maar in de praktijk blijkt dat deze clausule niet altijd waterdicht is.

In deze blog bespreken we wat de clausule inhoudt, wat de beperkingen ervan zijn en hoe je als verkoper toch goed beschermd blijft.

Wat houdt de 'as is, where is'-clausule in?

De 'as is, where is'-clausule impliceert dat de koper het onroerend goed accepteert in de staat waarin het zich bevindt op het moment van overdracht, zonder dat de verkoper in staat voor eventuele gebreken. Dit betekent dat de koper alle risico's met betrekking tot zichtbare en verborgen gebreken op zich neemt.

Een dergelijke clausule komt veel voor bij de verkoop van bijvoorbeeld:

·         Commercieel vastgoed, waar kopers geacht worden voldoende onderzoek te doen.

·         Executieveilingen, waarbij verkopers vaak geen informatie over het pand kunnen of willen geven.

·         Verkoop door vastgoedbeheerders of investeerders, die geen emotionele of gebruiksgebonden kennis van het pand hebben.

Beperkingen van de clausule

Hoewel deze clausule op het eerste gezicht de verkoper lijkt te vrijwaren van aansprakelijkheid, is er een aantal belangrijke kanttekeningen:

1.       Mededelingsplicht van de verkoper: De verkoper blijft verplicht om alle bekende gebreken aan de koper te melden. Het verzwijgen van bekende gebreken kan leiden tot aansprakelijkheid, zelfs met een 'as is, where is'-clausule in de overeenkomst.

2.       Non-conformiteit en normaal gebruik: Als het onroerend goed gebreken vertoont die het normale gebruik ervan belemmeren en deze gebreken niet bekend of kenbaar waren voor de koper bij het sluiten van de overeenkomst, kan de verkoper alsnog aansprakelijk worden gesteld voor de herstelkosten.

3.       Dwaling: Indien de koper de overeenkomst is aangegaan onder een onjuiste voorstelling van zaken, bijvoorbeeld doordat de verkoper relevante informatie heeft achtergehouden, kan de koper de overeenkomst mogelijk vernietigen op grond van dwaling.

Onderzoeksplicht van de koper

Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper dient zelf onderzoek te doen naar de staat van het onroerend goed, bijvoorbeeld door een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Echter, de aanwezigheid van een 'as is, where is'-clausule betekent niet dat de koper volledig verantwoordelijk is voor alle gebreken; zoals hierboven aangegeven kan de verkoper nog steeds aansprakelijk zijn voor gebreken die het normale gebruik van het pand verhinderen of voor gebreken die hij heeft verzwegen.

Hoe kan een verkoper zich dan wel goed beschermen?

Als vastgoedverkoper wil je je risico’s zo veel mogelijk beperken, zonder later alsnog aansprakelijk te worden gesteld. Enkele praktische tips:

·         Wees transparant over bekende gebreken - Dit voorkomt juridische conflicten achteraf;

·         Formuleer de clausule zorgvuldig – Een goed geformuleerde clausule kan de bescherming van de verkoper versterken;

·         Documenteer de verkoop goed – Leg bijvoorbeeld schriftelijk vast welke informatie je aan de koper hebt verstrekt;

·         Maak gebruik van een onafhankelijke keuring – Dit voorkomt discussies over de staat van het pand.

Conclusie

Hoewel de 'as is, where is'-clausule de verkoper een zekere mate van bescherming biedt tegen aansprakelijkheid voor gebreken, is het geen absolute vrijwaring. De verkoper blijft gebonden aan de mededelingsplicht en kan aansprakelijk worden gehouden voor gebreken die het normale gebruik van het pand verhinderen of in situaties waar er sprake is van dwaling. Het is essentieel om de clausule duidelijk en specifiek te formuleren en zowel verkopers als kopers dienen zich bewust te zijn van hun rechten en verplichtingen bij het aangaan van een dergelijke overeenkomst.

Als verkoper van vastgoed is het verstandig om u goed te laten adviseren over de juiste formulering van de clausule en ervoor te zorgen dat alle relevante informatie correct wordt verstrekt. Op die manier verkleint u het risico op juridische complicaties achteraf.

Heeft u na het lezen van deze blog vragen over dit onderwerp? Of over andere vastgoed gerelateerde vraagstukken? Neem gerust contact op met ons kantoor via info@consigiliera.nl of bel naar 0475-584214.